Battues et meurtries par les retombées dévastatrices de la pandémie de coronavirus, plusieurs villes de France ont récemment décidé d’expérimenter le contrôle des loyers afin de mieux protéger les habitants et de rendre leur marché du logement plus durable. Découvrez en quoi consiste le dispositif.
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Pourquoi y a-t-il l’encadrement des loyers ?
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Il s’agit d’un dispositif introduit dans le cadre de la loi française sur le logement, l’aménagement et le numérique (loi ELAN de 2018), dont la date limite de mise en marche est le 23 novembre. L’encadrement des loyers a été stimulé en partie par les bonds insoutenables du marché locatif privé, la flambée du coût de la vie et l’Airbnb-ification du marché de la location à court terme. Ces mesures sont désormais considérées comme un effort pour assurer la stabilité post-Covid.
Comment cela fonctionne-t-il ?
L’encadrement des loyers n’est pas vraiment le plafonnement des loyers, mais plutôt une série de règles auxquelles tous les propriétaires doivent se conformer.
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À Paris et à Lille, les propriétaires fonctionnent selon un système où les loyers ne peuvent pas dépasser un montant maximum fixe du loyer de référence. Le loyer de référence d’une maison ou d’un appartement varie en fonction de sa taille, du quartier dans lequel il se trouve et de son année de construction.
Quiconque souhaite louer un bien dans l’une de ces deux villes doit se conformer à ces exigences, même si, en théorie, il aurait pu demander des loyers plus élevés en raison de la forte demande.
La loi protège également le locataire contre les tentatives des propriétaires d’augmenter le loyer par la suite et décrit les mesures que le locataire doit prendre si le propriétaire enfreint les règles.
Il est possible pour un propriétaire de justifier un loyer supérieur au maximum, mais uniquement à condition que le bien présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres biens du quartier.
Depuis janvier 2021, dans 28 agglomérations à forte concentration de logements, un propriétaire n’est pas autorisé à augmenter le loyer lors d’une nouvelle location (ou d’un renouvellement) si la valeur d’isolation thermique du bien est supérieure à 331 kWh par mètre carré et par an, c’est-à-dire un logement de classe F ou G.
Quels logements sont concernés ?
En vertu de la loi, le contrôle des loyers ne s’applique qu’aux premières locations ou aux nouveaux locataires, et le prix du loyer sera calculé en euros par mètre carré, en fonction de l’emplacement d’une propriété, de son âge et du fait qu’elle soit meublée ou non. Les propriétaires pourront également facturer davantage pour des équipements spéciaux tels qu’un ascenseur ou une vue panoramique. Mais les contrats de location doivent indiquer le loyer proposé par la municipalité et le loyer maximum autorisé. Les personnes ou les entreprises qui enfreignent la réglementation risquent une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.
Quels logements ne sont pas concernés ?
Les logements qui ne sont pas concernés par ce dispositif sont :
- La location accordée à une personne morale (entreprises, ambassades, organisations internationales)
- Location à titre de résidence secondaire ou liée à une fonction
- La location saisonnière
- Location d’un local commercial,
- Location d’un local à usage exclusivement professionnel.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers a des avantages et des inconvénients. D’un côté, il est considéré comme un moyen de lutter contre les abus de certains propriétaires qui profitaient du manque de régulation pour augmenter les loyers sans justification. Les locataires peuvent ainsi bénéficier d’une sécurité financière en sachant que leur loyer ne va pas exploser lors du renouvellement du bail.
Ce dispositif peut aussi avoir des conséquences négatives sur le marché immobilier parisien. Certains propriétaires refuseront peut-être de louer leur bien à cause d’une rentabilité moins élevée qu’auparavant. Cela pourrait dissuader les investisseurs immobiliers dans la capitale française et entraîner une baisse significative de la construction neuve.
L’encadrement des loyers risque aussi d’avoir un impact sur la qualité des logements mis en location puisqu’il pourrait inciter les propriétaires à réduire leurs dépenses afin de compenser la perte financière engendrée par cette mesure.
D’un autre côté, cette réglementation permettrait aussi aux locataires modestement aisés ou aux classes moyennes inférieures d’accéder plus facilement au marché locatif parisien grâce à une limitation effective du montant maximal autorisé pour le loyer.
Les avis sont partagés quant à l’efficacité réelle de cette mesure adoptée par plusieurs grandes métropoles européennes ces dernières années telles que Berlin ou encore Amsterdam, notamment concernant sa capacité à encourager la fluidification globale du marché foncier tout en évitant toute forme spéculative abusive reliant actionnaires privés et marchands capitalistiques.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?
Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris a été mis en place pour protéger les locataires contre les hausses abusives de loyer. Les propriétaires sont donc tenus de respecter les limitations fixées par la loi, sous peine de sanctions.
Les sommations judiciaires sont une première étape en cas de non-respect des règles d’encadrement des loyers. Si le propriétaire ne régularise pas la situation dans un délai donné, il peut faire l’objet d’une pénalité financière allant jusqu’à 5 000 euros.
Si le propriétaire persiste dans son refus et continue à louer son logement au-dessus du plafond légal, il risque une amende comprise entre 5 000 et 15 000 euros pour une personne physique et entre 15 000 et 50 000 euros pour une personne morale.
Dans les cas extrêmes où le propriétaire refuse toujours de se conformer aux règles malgré toutes ces mesures coercitives, il encourt désormais depuis peu :
- L’expropriation du bien immobilier qui est encadrable s’il n’a pas redressé sa situation après deux ans,
- L’annulation purement et simplement du bail s’il y avait eu signature avec un dépassement important du plafonnement durant plus d’un an sans réajustement ni explication valable.
Certains experts trouvent qu’il serait préférable que l’État investisse davantage dans la construction de logements sociaux, afin d’augmenter l’offre et ainsi faire baisser les prix du marché locatif parisien. Cela éviterait aussi les effets pervers d’une réglementation trop stricte qui pourrait décourager certains propriétaires de mettre leur bien en location.
Quoi qu’il en soit, l’encadrement des loyers à Paris est aujourd’hui une mesure qui s’impose pour garantir un accès équitable au logement dans la capitale française. À voir si elle sera efficace sur le long terme et si elle permettra réellement de répondre aux problèmes liés à la hausse des loyers.
