Certains chiffres font plus de bruit qu’un slogan : en 2025, près de 600 000 logements pourraient se retrouver interdits à la location. Pourtant, derrière le couperet réglementaire, une partie du parc immobilier échappe à la règle du tout ou rien. Certains propriétaires, souvent par hasard ou grâce à des particularités du bâti, continueront de proposer leurs biens à la location, là où d’autres devront engager des travaux ou céder leur place sur le marché. Les exceptions ne sont pas de simples notes de bas de page : elles dessinent une géographie inédite du logement, où l’atypique et la petite surface bousculent les certitudes.
DPE 2025 : ce qui change pour la location des logements
La loi Climat Résilience accélère la cadence et redistribue les cartes dans l’immobilier locatif. Dès 2025, la location des logements classés G sera proscrite, conformément à un diagnostic de performance énergétique (DPE) devenu pleinement opposable. L’objectif est limpide : s’attaquer aux passoires thermiques et faire baisser les émissions de gaz à effet de serre du résidentiel, l’un des secteurs les plus gourmands en énergie.
Le nouveau règlement s’installe progressivement. Après les logements classés G dès 2025, le tour des logements F viendra en 2028. Les propriétaires, s’ils souhaitent rester dans la course, devront anticiper et s’aligner sur ces exigences. Désormais, la performance énergétique issue du DPE s’impose comme un critère de sélection incontournable pour toute mise en location.
Les interdictions de louer ne sont plus théoriques : chaque bail doit afficher noir sur blanc la classe énergétique du bien. Le calendrier déjà lancé impose une cadence soutenue aux bailleurs. Quant aux annonces immobilières, elles devront mentionner la classe DPE, la consommation énergétique annuelle et les émissions de gaz à effet de serre.
Le marché se tend autour des logements énergivores. Propriétaires, agences et investisseurs jonglent avec des diagnostics toujours plus stricts, une réglementation qui évolue sans relâche, et la nécessité de démontrer la qualité environnementale du patrimoine mis en location. Un logement mal noté, c’est moins de candidats, une valeur qui s’effrite et un risque juridique qui grimpe.
Quels types de logements seront exclus de la location ?
La nouvelle vague réglementaire vise d’abord les logements énergivores, ces fameuses passoires thermiques qui peinent à contenir leur appétit énergétique. Dès 2025, tous les biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront frappés par l’interdiction de location. Cette mesure touche principalement les bâtiments anciens, souvent mal isolés ou équipés d’installations de chauffage dépassées, qui affichent des consommations supérieures aux plafonds fixés.
Deux critères font foi : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Un logement étiqueté G dépasse 450 kWh/m²/an, ou affiche des émissions particulièrement élevées. Ces logements, repérés lors des DPE, sortiront du marché locatif, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées.
Voici les principales catégories de biens particulièrement exposées :
- Maisons individuelles construites avant 1975 et souffrant d’une isolation défaillante,
- Appartements situés dans de petites copropriétés sans travaux de rénovation récents,
- Certains espaces ou dépendances convertis en logements sans adaptation technique suffisante.
La règle ne fait pas d’exception géographique : toutes les zones, qu’elles soient urbaines ou rurales, sont concernées. L’affichage de la classe énergétique sur chaque annonce n’est plus une option, c’est la norme pour les bailleurs et professionnels du secteur. Seuls les biens mieux classés que G pourront rester en location, sous réserve d’un DPE à jour et conforme aux nouvelles exigences.
Comprendre les critères d’exclusion et les exceptions prévues par la loi
La législation issue de la loi Climat Résilience affine le périmètre de l’interdiction pour les logements à faible performance énergétique. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus un simple indicateur, il devient une pièce maîtresse du bail et fait l’objet de contrôles lors des transactions. Les logements dépassant le seuil de 450 kWh/m²/an en énergie primaire, ou générant trop d’émissions de gaz à effet de serre, sont concernés par l’exclusion.
Le décret n°2023-796 vient préciser ces modalités. Certains biens bénéficient malgré tout d’exceptions, limitées à des situations ciblées et clairement définies :
- Logements pour lesquels toute réhabilitation serait techniquement irréalisable ou disproportionnée au vu de leur structure (bâtiments classés, contraintes patrimoniales),
- Locations saisonnières ou à usage temporaire, qui échappent au champ d’application du DPE opposable,
- Biens en copropriété où les travaux dépendent des décisions de l’assemblée générale, non du seul propriétaire bailleur.
Le DPE a aussi vu sa durée de validité évoluer : tout diagnostic réalisé avant juillet 2021 n’est plus accepté pour une mise en location. Le DPE nouvelle formule, plus précis, s’impose désormais. En cas de manquement, l’amende et la suspension du bail sont au rendez-vous. Les professionnels du secteur, agents immobiliers, notaires, se chargent de vérifier la conformité des diagnostics et de prévenir les risques de poursuite. Le calendrier d’interdiction s’étale jusqu’en 2034, chaque étape renforçant la chasse aux passoires thermiques.
Propriétaires : comment anticiper et préparer la mise en conformité de votre bien ?
Pour garder la main en 2025, mieux vaut analyser la performance énergétique de son bien avec attention. Un diagnostic précis mettra en lumière les points faibles : isolation, ventilation, chauffage. Dès qu’une classe F ou G apparaît, un audit énergétique s’impose pour cibler les interventions les plus efficaces.
Trois axes principaux structurent la majorité des rénovations :
- Renforcer l’isolation des parois, des combles et des planchers pour réduire les déperditions de chaleur;
- Mettre à niveau le système de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire;
- Améliorer la ventilation avec une VMC performante ou un renouvellement d’air maîtrisé.
Des dispositifs d’aide existent pour alléger la facture : MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie ou éco-PTZ. Il est judicieux de s’informer sur les aides locales ou fiscales, parfois méconnues, qui encouragent la rénovation énergétique du parc existant.
Un logement affichant une bonne performance énergétique attire davantage de locataires et permet de valoriser le loyer. S’entourer d’un diagnostiqueur certifié ou d’un professionnel de la rénovation garantit une mise en conformité sereine face au DPE 2025. Chaque choix technique doit s’ajuster à la réalité du bâtiment pour conjuguer efficacité, confort et rentabilité locative.
À l’horizon 2025, chaque bailleur devra composer avec cette nouvelle donne : anticiper, adapter, transformer son bien pour rester dans la course. Ceux qui auront su saisir l’enjeu, bien conseillés et réactifs, feront la différence sur un marché qui ne tolère plus l’à-peu-près.
